← Zurück zur Immobilie

Kaufpreis der Immobilie: 167.250,00 €

Immobilienrechner


%

%

%

%

%

%


%

Warum Immobilien?

Die reichsten Menschen dieser Welt besitzen Immobilien bzw. haben Ihr Vermögen mit Immobilien erwirtschaftet. Viele Menschen denken, dass Immobilien nur etwas für gut betuchte Investoren sind. Wir sind der Meinung, dass gute Wohnimmobilien ein Grundbedürfnis des Menschen sind und etwas für clevere Investoren sind. Wohnimmobilien sind eine sichere und gewinnbringende Vermögensanlage mit einem beachtlichen steuerfreien Gewinnpotential oder einer attraktiven monatlichen Mietrendite.

Die Immobilie ist eine besonders effektive Anlage, bei der man mit fremden Geld von einer Bank ein eigenes Vermögen aufbaut, welches Dritte (d.h. Mieter) abbezahlen. Die Immobilie bietet durch die Mieteinnahmen eine "lebenslange Rentenzahlung" mit echtem Steigerungspotential und kann nach einer Haltefrist von 10 Jahren zusätzlich steuerfrei verkauft werden.

So könnte sich Ihre Investition entwickeln

2,5-Raum Eigentumswohnung Teichwitz, Dorfstraße 4B (WE 18) mit 79 qm

  Haus Haus Haus
Jahre 1
25
Kaufpreis inkl. Nebenkosten 181.466,25 €
 
Aufwand inkl. Steuern 3.653,03 € 32.120,69 € 57.980,52 €
+ Eigenkapital 14.217,00 € 14.217,00 € 14.217,00 €
Gesamtaufwand 17.870,03 € 46.337,69 € 72.197,52 €
 
Immobilienwert 172.267,50 € 224.770,01 € 350.184,36 €
- Restdarlehen - 163.250,56 € - 119.162,13 € - 0,00 €
Aufgebautes Vermögen   105.607,89 € 350.184,36 €
 
- Gesamtaufwand - 17.870,03 € - 46.337,69 € - 72.197,52 €
Gewinn (steuerfrei)   59.270,20 € 277.986,84 €
 
Vermögenssteigerung (1)   127,9% 385,0%

Rendite p.a. (2)   13,4% 12,0%

Bei Immobilien holt man sich das Geld meistens von einer Bank, lässt es vom Mieter und vom Finanzamt größtenteils abbezahlen und erhält die Wertsteigerung nach 10 Jahren steuerfrei. So vervielfachen clevere Investoren ihr Vermögen je länger sie die Immobilie behalten.

(1) prozentuale Steigerung Ihres Vermögens, bezogen auf den Eigenaufwand.
Immobilien sind nach 10 Jahren steuerfrei veräußerbar.

(2) Grundlage für die Berechnung der Rendite:
Um die Berechnung zu vereinfachen, entspricht der angenommene feste monatliche Sparbetrag dem durchschnittlichen monatlichen Gesamtaufwand inkl. Steuern über die gesamte bisherige Laufzeit.
10 Jahre: Einmalsparbetrag: 14.217,00 €, monatlicher Sparbetrag: 228,50 €
25 Jahre: Einmalsparbetrag: 14.217,00 €, monatlicher Sparbetrag: 60,53 €

Berechnungsparameter: Wertentwicklung der Immobilie 3,0% p.a. / angenommener Grundstücksanteil 10,0% / Grenzsteuersatz 30,0% / Mietzins 3,98% mit Steigerung p.a. von 3,0% / Finanzierungszins 4,00% über gesamte Laufzeit / anfängliche Tilgung 2,37% / Tilgungsende bei gleichbleibendem Zins nach 25 Jahren / Wertzuwachs ist nach 10 Jahren steuerfrei

Musterberechnung

Kaufpreis der Immobilie 138.250,00 €
(inkl. Instandhaltungsrücklage: 0,00 €)
(inkl. Renovierungszuschuss: 0,00 €)
(inkl. Stellplatz)
Kaufpreis Stellplatz 29.000,00 €
Kaufpreis der Einrichtung 0,00 €
Gesamtkaufpreis 167.250,00 €
Kaufnebenkosten (8,5%) 14.216,25 €

Diese Kaufnebenkosten verteilen sich auf einzelne Rechnungen über ca. 3 Monate für Notar, Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten, Grundschuldbestellung und können aus Eigenmitteln oder ggfs. über eine Nebenkostenfinanzierung mitfinanziert werden.

Die Mieteinnahmen von monatlich 554,50 € Brutto (Steigerungspotential noch nicht ausgeschöpft) mal 12 Monate mal 25 Jahre sind gleich 166.350,00 € (zum Vergleich: Kaufpreis 138.250,00 €). Die Mieter zahlen also die Wohnung zu einem Großteil mit ab.

Monatliche Einnahmen

Kaltmiete (4,56 € pro m2 / 79,00 m2) 360,24 €
Miete Stellplatz 90,40 €
Mietzuschuss bis Mieterhöhung auf Sollmiete durch Verkäufer (befristet) 103,86 €
Einnahmen gesamt 554,50 €

Monatliche Ausgaben

Bankrate 6,37% (Zins: 4,00% / Tilgung: 2,37%) -887,81 €
Verwaltungsgebühren -29,16 €
weitere nichtumlagefähige Nebenkosten ca -11,29 €
Instandhaltungsrücklage (0,32 € / m2 für spätere Reparaturen) -25,35 €
Ausgaben gesamt -953,61 €
Gesamtaufwand pro Monat (Einnahmen - Ausgaben) (1) -399,11 €
Gesamtaufwand pro Monat (Einnahmen - Ausgaben und Steuern) (1) -304,42 €
Ø Gesamtaufwand pro Monat (Einnahmen - Ausgaben und Steuern) über die Laufzeit (2) -193,27 €

Diesen monatlichen Aufwand kann man flexibel anpassen bzw. die Finanzierungs-Laufzeit verkürzen oder verlängern, indem man z.B. mehr oder weniger Eigenkapital einsetzt bzw. die Tilgungshöhe anpasst.
Die Verwaltung des Sondereigentums ist optional für zusätzlich ca. 25,00 € monatlich möglich.
(Die Nebenkosten des Mieters betragen ca. 2,50 € pro Quadratmeter und sind bei vermieteten Objekten ein durchlaufender Posten, der aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht abgebildet wurde.)

möglicher Verkaufspreis bei angenommenen 3,0% Wertsteigerung nach 25 Jahren (Tilgungsende) 350.184,36 €
mögliche Brutto-Monatsmieteinahmen bei ang. 3,0% Miet-Steigerung p.a. nach 25 Jahren (Tilgungsende) 1.161,00 €
Kaufpreis ohne Nebenkosten Miete p.a. aktuell Mietzins
167.250,00 € 6.654,00 € 3,98%

mtl. Ausgaben gesamt mtl. Eigenanteil mtl. Eigenanteil in Prozent
953,61 € 399,11 € 41,85%

Mit einem monatlichen Eigenanteil an der Immobilie von nur 41,85% und mit einem Zuschuss durch das Finanzamt beziehungsweise den Mieter von 58,15%, bilden Sie sich größtenteils fremdfinanziert mit einem Eigenanteil von 72.197,52 € ein steuerfreies Vermögen von ca. 350.184,36 €.
Zusätzlich bauen Sie sich eine "Immobilien-Rente" von ca. 1.161,00 € pro Monat auf, die weiter steigt.
Immobilien sind darüber hinaus nach 10 Jahren steuerfrei veräußerbar und günstig vererbbar.

Haftungsausschluss:

Hierbei handelt es sich um eine unverbindliche Beispielrechnung ohne Berücksichtigung von kommenden Veränderungen der Berechnungsparameter in den Folgejahren und ohne die Berücksichtigung von Steuern. Die nichtumlagefähigen Nebenkosten (wie Instandhaltungsrücklage, Verwaltungsgebühren) sind nicht komplett und können sich noch ändern, u.a. dadurch, weil die Eigentümerversammlung diese jährlich neu festlegt.
Rein verbindlich sind das Exposé, der Notar-, der Finanzierungs-, der Miet- und Verwaltervertrag. Die persönliche Einkommens- und Steuersituation des Kunden sowie die Marktsituation können sich ändern.

(1) Betrachtung erstes (volles) Wirtschaftsjahr

(2) Berechnungsparameter: Wertentwicklung der Immobilie 3,0% p.a. / angenommener Grundstücksanteil 10,0% / Grenzsteuersatz 30,0% / Mietzins 3,98% mit Steigerung p.a. von 3,0% / Finanzierungszins 4,00% über gesamte Laufzeit / anfängliche Tilgung 2,37% / Tilgungsende bei gleichbleibendem Zins nach 25 Jahren / Wertzuwachs ist nach 10 Jahren steuerfrei

Aufwand je Anlageklasse für

1.000 EUR monatliche Rente


Grafik: Aufwand je Anlageklasse für 1.000€ Rente

Anmerkung: Die gesetzliche Rente ist nicht vererbbar, wie z.B. ein Fonds, Edelmetalle oder Immobilien

Merke:
Die Steuerfreiheit nach 10 Jahren und die Wertsteigerung durch die Inflation machen die Rendite-Immobilie zu einem der attraktivsten Altersvorsorgungprodukte mit steigendem Mietpotential als "Rente".

Entscheiden Sie selbst, wieviel Sie investieren möchten für eine monatliche "Rente" von ca. 1000,- € :

  1. ca. 120.000 € in Immobilien
  2. ca. 240.000 € in Fonds
  3. ca. 324.000 € in die gesetzliche Rentenversicherung oder
  4. ca. 400.000 € bei einer Bank

Prüfen Sie weiterhin, ob die Wertsteigerungen steuerfrei sein sollen, Sie Abgeltungssteuer bezahlen möchten und Ihnen die günstige Vererbbarkeit des Vermögens wichtig ist.